가족 간 부동산 거래, '증여' 오해 피하는 첫걸음
가족끼리 부동산을 사고파는 일은 일반적인 거래와는 다른 시각으로 접근해야 합니다.
세법에서는 가족 간의 재산 이전을 기본적으로 '증여'로 추정하는 경향이 있기 때문입니다.
아주 귀한 물건을 가족에게 잠시 빌려줬다고 말해도, 명확한 증거(차용증 등)가 없다면 그냥 준 것(증여)으로 오해받을 수 있는 것과 비슷합니다.
따라서 가족 간 부동산 거래에서는 이것이 대가 없이 재산을 넘겨주는 증여가 아니라, 정당한 대가를 주고받는 '실제 매매'임을 명확히 입증하는 것이 무엇보다 중요합니다.
이 과정을 소홀히 하면 예상치 못한 증여세, 양도소득세, 취득세 등이 부과될 수 있습니다.
본격적인 분석에 앞서, 이 글은 복잡한 세금 문제를 쉽게 이해하도록 돕기 위한 정보 제공 목적이며, 실제 거래 전에는 반드시 세무 전문가와 상담하시기를 권합니다.
'실제 매매' 증명: 거래 투명성 확보 전략
세무 당국이 가족 간 부동산 거래를 면밀히 살펴보는 이유는 증여세를 회피하려는 시도를 막기 위함입니다.
따라서 '우리는 실제로 돈을 주고받고 거래했다'는 사실을 객관적인 자료로 증명해야 합니다.
계약서 작성 및 대금 지급 증빙
가장 기본적인 것은 정식 매매 계약서를 작성하는 것입니다.
계약 내용에 따라 실제 매매 대금이 오고 갔다는 금융 거래 내역(계좌 이체 확인증 등)을 반드시 남겨야 합니다.
현금 거래는 증빙이 어려우므로 피하는 것이 좋습니다.
매수 자금 출처 명확화
부동산을 사는 쪽(매수자)은 그 돈이 어디서 나왔는지 명확하게 소명해야 합니다.
자신의 근로 소득, 사업 소득, 보유 자산 매각 대금, 상속/증여받은 재산(이 경우 증여세 신고 필수) 등 구체적인 자금 출처를 입증할 수 있어야 합니다.
만약 자금 출처가 불분명하다면, 매매 대금 자체가 부모 등 다른 가족에게서 증여받은 것으로 간주될 위험이 있습니다.
소득금액증명원, 원천징수영수증, 재산세 납부 내역, 기존 보유 부동산 매각 계약서, 예/적금 통장 거래 내역, 증여세 신고서 등이 활용될 수 있습니다.
거래 전반의 투명성 확보
단순히 서류만 갖추는 것을 넘어, 거래 과정 전체가 일반적인 시장 거래와 유사하게 이루어졌음을 보여주는 것이 좋습니다.
예를 들어, 공인중개사를 통해 거래하거나, 감정 평가를 통해 시세를 확인하는 등의 노력이 도움이 될 수 있습니다.
시세와 거래가 사이, 세금 폭탄 피하기
가족 간 거래에서 가장 민감한 부분 중 하나는 바로 '거래 가격'입니다.
시세보다 현저히 낮은 가격으로 거래할 경우, 그 차액만큼을 증여로 보아 증여세가 부과될 수 있습니다.
가령 시세 5억 원짜리 아파트를 자녀에게 1억 원에 팔았다면, 단순히 4억 원을 할인해 준 것이 아니라 세법상으로는 그 차액에 대해 증여세를 물어야 할 수도 있다는 의미입니다.
시가 대비 가격 차이, 허용 범위는?
세법에서는 시가와 실제 거래 가격의 차이가 일정 범위를 넘어서면 증여로 간주하는 기준을 두고 있습니다.
개략적으로, 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액을 초과하여 차이가 나지 않도록 거래 가격을 설정하는 것이 일반적인 기준선으로 알려져 있습니다.
(단, 이 기준은 세법 개정에 따라 달라질 수 있으며, 구체적인 적용은 개별 상황마다 다르므로 전문가 확인이 필수입니다.)
시가 8억 원 아파트라면, 차액 한도는 시가의 30%인 2억 4천만 원이 됩니다.
따라서 5억 6천만 원 (8억 - 2억 4천) 미만으로 거래하면 증여세 이슈가 발생할 수 있습니다.
만약 시가 15억 원 아파트라면, 차액 한도는 3억 원이 됩니다.
따라서 12억 원 (15억 - 3억) 미만으로 거래 시 증여세 문제가 생길 수 있습니다.
저가 양도 시 양도소득세 문제
시세보다 싸게 파는 '저가 양도'는 파는 사람(양도자)의 양도소득세에도 영향을 미칩니다.
설령 낮은 가격에 팔았더라도, 세법상 부당행위계산 부인 규정에 해당하면 양도소득세는 실제 거래 가격이 아닌 '시가'를 기준으로 계산될 수 있습니다.
결국, 싸게 팔아서 구매자(가족)의 부담을 덜어주려다 오히려 판매자(가족)에게 예상보다 많은 양도세가 부과되는 상황이 발생할 수 있습니다.
'시가'는 어떻게 결정될까?
시가는 해당 부동산의 매매 사례 가액, 감정가액, 유사 매매 사례 가액 등을 종합적으로 고려하여 판단됩니다.
애매한 경우에는 공신력 있는 감정평가기관의 평가를 받아두는 것이 분쟁을 예방하는 방법이 될 수 있습니다.
합법적 절세 경로: 증여 공제와 부담부증여 활용법
가족 간 부동산 거래 시 세금 부담을 완전히 피하기는 어렵지만, 합법적인 테두리 안에서 부담을 줄일 수 있는 몇 가지 방법이 존재합니다.
1세대 1주택 비과세 혜택 활용
부모님이 1세대 1주택 비과세 요건(보유/거주 기간 등 충족)을 갖춘 주택을 자녀에게 양도하는 경우, 양도 가액이 12억 원 이하라면 양도소득세가 비과세됩니다.
이는 가장 확실한 절세 방법 중 하나이지만, 요건 충족 여부를 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
증여 재산 공제 적극 활용
부동산 매매 과정에서 일부 증여 요소가 발생하더라도, 증여 재산 공제를 활용하면 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
공제 한도는 수증자(받는 사람) 기준으로 10년간 합산하여 적용됩니다.
- 배우자
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10년간 최대 6억 원까지 공제 가능합니다.
- 직계존속(부모, 조부모 등)에게서 증여받는 경우
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성인은 10년간 5천만 원, 미성년자는 2천만 원까지 공제됩니다.
- 자녀의 혼인/출산 시 추가 공제 (2024년 이후 증여분)
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혼인신고일 또는 출생일 전후 2년 이내에 직계존속으로부터 증여받는 경우, 기존 공제와 별도로 최대 1억 원까지 추가 공제가 가능합니다.
- 기타 친족(형제자매, 며느리, 사위 등)
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10년간 1천만 원까지 공제 가능합니다.
이 공제 한도를 넘어서는 금액에 대해서는 증여세가 과세됩니다.
또한, 여러 해에 걸쳐 나누어 증여(분할 증여)하는 것도 고려해볼 수 있습니다.
부담부증여 활용 검토
부담부증여는 부동산에 담보된 채무(예: 주택담보대출)를 받는 사람(수증자)이 함께 인수하는 조건으로 증여하는 방식입니다.
증여 재산 가액에서 인수한 채무액만큼을 제외하고 증여세를 계산하므로, 당장의 증여세 부담을 줄일 수 있습니다.
하지만 여기서 주의할 점은, 인수한 채무 부분은 유상 이전으로 보아 양도자에게 양도소득세가 부과될 수 있다는 것입니다.
또한, 수증자는 실제로 채무에 대한 이자를 지급하고 원금을 상환하고 있다는 객관적인 증빙(금융 거래 내역 등)을 반드시 갖춰야 합니다.
그렇지 않으면 채무 인수가 인정되지 않아 전체를 증여로 볼 수 있습니다.
부담부증여는 계산이 복잡하고 고려할 사항이 많으므로 반드시 전문가와 상의해야 합니다.
세금 회피 등을 목적으로 실제 소유자가 아닌 다른 가족의 이름으로 부동산 명의를 해두는 '명의신탁'은 불법이며, 적발 시 과징금 등 큰 불이익을 받을 수 있습니다.
가족 간 돈 빌려줄 때 주의할 점
부동산 거래 자금 마련 등을 위해 가족 간에 돈을 빌려주는 경우도 흔합니다.
이 역시 '증여'로 추정될 수 있으므로, 단순한 용돈이나 지원이 아닌 '대여'임을 명확히 해야 합니다.
차용증 작성 및 공증/내용증명
빌려주는 금액, 빌려주는 날짜, 상환 기간, 이자율, 원리금 상환 방법 등을 상세히 기재한 차용증(금전소비대차 계약서)을 반드시 작성해야 합니다.
작성된 차용증을 공증받거나 내용증명 우편으로 보내두면 거래 사실을 입증하는 데 더욱 강력한 증거가 될 수 있습니다.
적정 이자율 설정 및 이자 지급
세법에서는 가족 간 금전 거래 시 적정 이자율(현재 연 4.6%, 변동 가능)을 정해두고 있습니다.
이보다 낮은 이자율을 적용하거나 이자를 아예 받지 않으면, 적정 이자와 실제 지급 이자의 차액(연간 1천만 원 이상 시)에 대해 증여세가 부과될 수 있습니다.
따라서 계약서에 명시된 대로 정기적으로 이자를 지급하고, 이자를 받은 사람은 이자 소득에 대한 소득세(이자소득세, 원천징수 27.5%)를 신고 및 납부해야 합니다.
이자 지급 내역 역시 계좌 이체 등으로 명확히 남겨야 합니다.
가족 간 부동산 및 금전 거래는 세법 규정이 복잡하고 자주 개정됩니다.
따라서 실제 거래를 진행하기 전에는 반드시 최신 법규를 확인하고 세무 전문가와 개별 상담을 통해 최적의 방안을 찾는 것이 현명합니다.
자주 묻는 질문 (Q&A)
A
네, 반드시 차용증을 작성하고 법정 이자율(연 4.6%)에 맞춰 이자를 실제로 지급해야 증여로 추정되지 않습니다.
자금 출처 조사 시 제출해야 하므로, 계약 내용대로 이행하는 것이 중요합니다.
A
시가와 거래가의 차이가 '시가의 30%'와 '3억 원' 중 적은 금액 이내여야 증여세 문제가 발생하지 않을 가능성이 높습니다.
하지만 이는 일반적인 기준이며, 개별 사례나 세법 개정에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 세무 전문가와 상담 후 결정해야 안전합니다.
A
증여 재산 공제는 증여세 신고 시 반영되는 항목입니다.
증여받은 날로부터 3개월 이내에 증여세 신고를 하면서 관련 공제 항목을 적용하여 신고해야 합니다.
기한 내 신고하지 않으면 가산세 등 불이익이 있을 수 있습니다.